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甲方給到一塊極致條件的地塊怎么辦，

強(qiáng)排測算量不夠？產(chǎn)品不匹配？需要研發(fā)新戶型？

先別急著去撞墻，我們給出了解決方案。

想要全套解題攻略？

別急！

首先讓我們看看傳奇的金牛49畝地塊的土拍背景。

成都近兩年，土地市場熱的熱、冷的冷，

無數(shù)企業(yè)都在找尋那個(gè)可能存在的撿漏的機(jī)會(huì)，

但是說著容易、做著何其艱難。

一片熱鬧的平靜，就是茶店子的金牛 49 畝，

在那次耀眼的土拍中，默默無聞的那個(gè)地塊，

在這么好的板塊、這么優(yōu)質(zhì)的天府藝術(shù)公園、這么便利的地鐵旁邊，光芒被遮蓋了的那個(gè)璞玉。

伴隨西宸天街落定的高端居住區(qū)，

改善了城市消費(fèi)結(jié)構(gòu)和場景。

自2021年起，

天府藝術(shù)公園城市級(jí)公園IP和金牛新城崛起、

三大TOD鼎立，

構(gòu)建城西超級(jí)引擎，為城市生長加速兌現(xiàn)。

用地條件極致，沒有解題能力，只有干瞪眼！

A：來吧，展示！

地鐵軌道從斜對角切分兩個(gè)地塊為2個(gè)三角地，

該地塊地下室無法聯(lián)通，只有做成 2 個(gè)獨(dú)立片區(qū)，

可以想象一下三角地的車位布置有多么痛苦，

單車位指標(biāo)一旦控制不好，可能干到地下3層，

帶來的護(hù)壁成本飆升、隔壁老小區(qū)的深基坑保護(hù)、地鐵埋深保護(hù)等問題一一顯現(xiàn)。

地塊東北側(cè)虛線是金牛國賓館的 500 米限高控制區(qū)，

在此區(qū)域內(nèi)，建筑限高僅僅只有 15 米。

現(xiàn)有建筑位于西側(cè)、北側(cè)，特別是西側(cè)現(xiàn)有建筑，

遮擋日照嚴(yán)重。

而這個(gè)地塊的容積率是多少呢？

是2.5，不可建設(shè)區(qū)9600平，實(shí)際容積率3.55 。

搞不好，這個(gè)地塊可能會(huì)損容。

A:地塊地處金牛區(qū)；

西側(cè) 100 米范圍內(nèi)，有茶店子地鐵站出入口；

地塊邊就是優(yōu)質(zhì)的天府藝術(shù)公園。

這么優(yōu)質(zhì)的地塊，哪個(gè)開發(fā)商不想收入囊中？

卻被龍湖以如下方案最終底價(jià)摘牌，

因?yàn)?span style="outline:0px;font-size:15px;">本方案是極致條件下誕生的

優(yōu)質(zhì)方案!

讓我們看看方案結(jié)果

2023年11月15日該地塊成交，

至本報(bào)規(guī)圖紙2024年2月27日蓋章，

花費(fèi)104天，也就是3個(gè)月12天，

你以為報(bào)規(guī)水平低？效率差？

不！

這恰恰說明了3 個(gè)月 12 天這么短時(shí)間能搞完這個(gè)項(xiàng)目的報(bào)規(guī)，花費(fèi)了多么大的精力和心血。

1、該項(xiàng)目地下室被軌道劃分為2個(gè)部分，沒有出現(xiàn)3層地下室，只有2層，合計(jì)2.7萬平米，車位784個(gè)，單車位指標(biāo)34.4平/個(gè)，控制十分優(yōu)秀。

2、按照技術(shù)管理規(guī)定紅皮書100平1.2個(gè)住宅車位計(jì)算，本項(xiàng)目住宅81276平，應(yīng)該有975個(gè)住宅車位，減少到781個(gè)，相當(dāng)于減少了194個(gè)車位，即為20%，完全利用了地鐵站街坊項(xiàng)目的車位減少優(yōu)勢。

3、從總平上分析，大面積采用T3 體塊，而非T4+T2甚至T6+T2，并且中庭樓棟最大化利用景觀，中庭有超長景觀視線通廊，可以直接看天府藝術(shù)公園和金牛國賓館。

4、極致的建筑密度。話不多說，卡著最高密度，一點(diǎn)都不浪費(fèi)。

屬于是在艱難的地塊規(guī)劃條件下能做到的最好了。

光看結(jié)果不過癮？那接下來就讓我們看看設(shè)計(jì)師是如何一步一步破解這一難題的。

利用地鐵上蓋保護(hù)區(qū)范圍，

要保護(hù)軌道安全，結(jié)構(gòu)下不去？

那地上就規(guī)劃為大門、展示區(qū)、全民健身活動(dòng)場所，

就勢打造小區(qū)中央主題景觀軸，

變不利為有利，

將空間交還業(yè)主，

與天府藝術(shù)公園共同組成公園城市視覺通廊、公園綠帶走廊。

由于地塊位置處于金牛區(qū)成熟片區(qū)，

所以地塊東、西、北側(cè)均有現(xiàn)狀住宅。

在本次的方案設(shè)計(jì)中采用了

日照反推（包絡(luò)體解析）

及日照仿真模擬等非常規(guī)手段，

進(jìn)行了多達(dá)60稿方案比選，

最終形成了目前所呈現(xiàn)的最優(yōu)解。

且保證了只開挖兩層地下室。

話說每一位優(yōu)秀的建筑師手中都有一張

日照必過符！

大部分樓棟都采用局部降層、按戶降層的方式，

這種排布方式不僅解決了

難以解決的日照問題，

建筑錯(cuò)落有致，

與周邊建筑形成了

獨(dú)特而豐富順暢的城市天際線。

最大化利用景觀軸

和對基地外日照產(chǎn)生不良影響的位置

布置總層數(shù)四層的大平層住宅。

將售樓處機(jī)智地布置在景觀軸線的中心位置，

而后將其改造成社區(qū)內(nèi)的精致會(huì)所，

為業(yè)主們提供尊貴的休閑場所。

輾轉(zhuǎn)細(xì)品，

空間設(shè)計(jì)中的世界語言有序交織，

毫米級(jí)工藝細(xì)膩的釋放溫度與色彩，

讓世界的四季之美高定在每一處空間。

坐落藝術(shù)極核，自然與城市地標(biāo)靈感對望，

引天府藝術(shù)公園水景入園，

開辟超240米景觀中軸，

把城市最好的風(fēng)景勾勒進(jìn)眼前的水上藏館。

黃金海岸般的曲線輪廓如晶鉆映于水岸，

與大師高定的雕塑彼此銜接、擴(kuò)散，濃烈的藝術(shù)

感懷舒緩于近2.7萬㎡園林景觀中。

為了不損容！

為了能做出來市場的主流產(chǎn)品！

要專門研發(fā)新戶型，不僅無法套標(biāo)準(zhǔn)戶型庫，

為了讓位給T2，

不排除還可能出現(xiàn)T6 的產(chǎn)品！

但是如此優(yōu)質(zhì)的城市區(qū)位，

T6的戶型產(chǎn)品力不足，

會(huì)降低社區(qū)預(yù)期的品質(zhì)！

只用T2的產(chǎn)品排布，

又無法滿足極致用地條件下的容積率。

所以選用了進(jìn)深較小的創(chuàng)新型T3的產(chǎn)品

及多種產(chǎn)品搭配的方式，

便輕而易舉地解決了

地塊小，容積率高的雙重難題。

如此操作之下，

我們終于得到了本地塊總圖排布的

優(yōu)質(zhì)方案！

那么在如此總圖之中會(huì)產(chǎn)生怎樣的產(chǎn)品呢，

會(huì)有值得考究之處嗎？

讓我們來揭秘一下吧！

185㎡戶型

143㎡戶型

138㎡戶型-1

138㎡戶型-2

118㎡戶型

不難看出，

每個(gè)戶型產(chǎn)品都動(dòng)靜分區(qū)完善、極致面寬、

由于采用了T3產(chǎn)品

所以板率沒有給到傳統(tǒng)龍湖的T2電梯光廳

而是基本給到了戶內(nèi)，

該有的飄窗贈(zèng)送全部都有。

中庭T3 北側(cè)鼻子戶138 四房雙、

兩側(cè)端戶也是 138 四房雙，

都是同樣的 138，

超大面寬觀景有了，

甚至把能在規(guī)劃限度內(nèi)

最大的贈(zèng)送能想到的全做滿了。

本案延續(xù)龍湖以水為載體，

在城西藝術(shù)都會(huì)極核，

為成都打造融入世界靈感的水上居所！

以城市標(biāo)桿為打造初衷，

糅合海鷗曲線、屋頂鉆石光感轉(zhuǎn)角玻璃，

植入建筑立面，

打造現(xiàn)代奢感立面。

建筑立面整體為三段式劃分，

并通過強(qiáng)調(diào)橫向線條+通高L型曲線

形成舒展大氣的建筑外立面形態(tài)。

住宅實(shí)景照片

住宅實(shí)景照片

注：本文部分內(nèi)容引用于公眾號(hào)“一語中地”的文章《于無聲處，聽驚雷！帶你分析一宗精彩的土地報(bào)規(guī)方案》

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